Pandemi süreci ile birlikte ciddi bir sorun haline gelen ve enflasyonun da etkisiyle artan kira fiyatları nedeniyle kiracı ve kiralayan vatandaşların kira konusunda mevcut olan mevzuatları bir nebze de olsa aktarmak adına bu yazımızı kaleme alıyoruz.

Kira Hukuku çok geniş olduğundan ihtiyaçlara cevap vermek adına daha çok konut ve çatılı işyeri kira hukukuna değineceğiz. Burada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri nasıl yapılır? Kiracının ve kiraya verenin yükümlülükleri nelerdir? Hangi hallerde kira ilişkisi son bulur? Kira artış oranı nasıl belirlenir? Tahliye sebepleri nelerdir? Gibi önemli soruların üzerinde duracağız.

Borçlar Kanunu madde 299’a göre: Kira Sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi Borçlar Kanunu madde 12 uyarınca geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Diğer bir deyişle: Yazılı yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilir. Açık bir irade beyanıyla yapılabileceği gibi, örtülü irade beyanıyla da yapılabilir.

Kiracının ve Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

Borçlar Kanunu madde 301’e göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Örneğin 1 Haziran 2022 tarihinde kira sözleşmesi imzalandı. Kiralanan şey de konut veya çatılı işyeri olması fark etmeksizin kullanıma elverişli bir halde kiracıya teslim edilmeli ve kira süresince de bu durumun devamı sağlanmalıdır. Aksi halde ayıplı ifa söz konusu olur. Kiraya veren, kiralananın kullanılmasıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Bunlar özellikle yapılan önemli(büyük) onarım giderleridir. Ancak ufak tefek, önemsiz onarım ve temizlik giderlerine kiracı katlanmalıdır.

Kiralanan taşınmazda ayıp olması halinde kiracı kiraya verene karşı dört çeşit hak ileri sürebilir. Kiracı bu hakları kullanmadan önce kiraya verene durumu gecikmeksizin bildirmelidir. 1- Ayıbın Giderilmesi 2- Kira bedelinden indirim yapılmasını isteme 3- Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme 4- Sözleşmeyi Feshetme.

Bu dört hak, hukuki nitelikleri itibariyle seçimlik haklar olup, duruma göre kiracı bunlardan herhangi birini kullanabilir.

Kiracının en önemli borcu kira bedelini ödeme borcudur. 2018 tarihinde 85 Nolu Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yabancı parayla(dövizle) kira sözleşmesi yapılması yasaklanmıştır. Kiracı, kira sözleşmesine veya fesih bildirimine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bir diğer deyişle

süresinden önce kiracı kiralananı geri verdiği takdirde kiraya veren ona karşı tazminat davası açabilir. Burada önemli olan bir diğer konu ise: Borçlar Kanunu madde 310’a göre Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri zamanında tamamen veya kısmen yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, borcunu bu süre içinde ödemesini, ödememesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.(Borçlar Kanunu 315)

Kiraya veren İcra ve İflas Kanununa göre kira bedelini ödemeyen kiracıya icra memurluğu aracılığıyla ödeme emri gönderebilir. Kiraya veren bu ihtarda kiracıya, borcunu bir ay içinde ödemesini, aksi halde tahliye ettireceğini bildirir. Kiracı bu 30 günlük süre içinde de borcunu ödemezse, kiraya veren icra merciinden karar alarak kiracıyı taşınmazdan çıkartabilir.

Kira Artış Oranı

Kiralarda yapılan zam oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer deyişle TÜFE’ye göre belirlenir. Aylık kira bedeline TÜFE oranından daha fazla zam yapılamaz. Örneğin 2021 yılı aylık kira miktarınız 2.000 TL olsun. 2022 yılında TÜFE hesaplaması olan son 12 ayın ortalaması da %30 olsun. Yani 2022 tarihindeki aylık kira bedelinize en fazla %30 zam yapılır ve yeni kiranız 2.600 TL olur. Eğer kira sözleşmesinde artış oranı TÜFE oranının altında ise bu oran geçerlidir. Ancak Kira artışlarında 1 Temmuz 2022-1 Temmuz 2023 arasında yapılabilecek en yüksek zam oranını yüzde 25 olarak sınırlandıran yasa tasarısı TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi.

Borçlar Kanunu'na eklenen geçici madde uyarınca 1 Temmuz 2023'e kadar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25'ini geçmemek koşuluyla geçerli olacak. Yukarıdaki örneğe uyarlama yapıldığında sadece konut kiraları için geçerli olmak üzere 1 Temmuz 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihler arasındaki maksimum artış %25 olarak yapılabileceğinden 2.000 TL olan kira miktarı 2.500 TL olacaktır. Ayrıca kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 5 yıl geçmedikçe ve kiraya veren Kira Uyarlama davası da açmadıkça yasal sınırlar üzerinde kira artış oranı yapamaz .

Kira İlişkisinin Son Bulduğu Haller

Taraflar, kira sözleşmesini her şeyden önce karşılıklı irade beyanlarıyla yapacakları bir sözleşme ile her zaman sona erdirebilirler. Kiralanan taşınmazın kiraya verenin kusuru olmaksızın yok olması halinde kira sözleşmesi sona erer. Belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin dolması, bozucu şarta bağlı sözleşmelerde şartın gerçekleşmesi, ifanın objektif olarak imkansız hale gelmesi ile de sözleşme sona erer. Bunlar dışında borçlar kanununda kira sözleşmesini sona erdiren sebepler, olağan sebepler, olağanüstü sebepler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Erdirilmesi (Tahliye Sebepleri)

1- Kiraya verenin ve yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim nedeniyle sözleşmenin sona ermesi ,

2- Kiraya veren kira sözleşmesini, kiralananı yeniden inşası veya imarı amacıyla sona erdirmesi,

3- Kiracının boşaltma (tahliye) taahhütü,

4- Kiraya verenin, kiracının aynı kira süresi içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmasına dayanan tahliye talebi,

5- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması,

6- Kiracının kiralananı başkasına kiralaması nedenine dayanan tahliye davası

Yukarıda sayılan tahliye sebepleri kanunda tek tek belirtilmiştir. İlgili sebepler genişletilemez, değiştirilemez. Bu durum emredici hükümdür. Tahliye sebeplerinin prosedürü net olduğundan ve dava açma şartlarındaki usuller katı olduğundan dolayı usuli hata yapılması halinde tahliye talebi reddedilir. Bundan dolayı tahliye davalarının bir avukat ile takip edilmesi elzemdir.

Av. Muhsin ATEŞ